アメニティ・プラス
こんにちは！
突然ですが、1月から半年かけて施工をしている案件がもうすぐ完工を迎えようとしています。
弊社ではここまで長期になる工事は少ないもので当初から力を入れていましたが、いよいよ終了となると感慨深い思いです。
関係各所の皆様には感謝でいっぱいです。
こういうときこそ気を引き締めて最後まで責任を持って管理をしていきたいと思います。
さて今回は、目黒区にございます物件にて発生した漏水調査および改修工事の事例をご紹介いたします。
◎目次 🔍まずは被害が大きい住戸から漏水調査を開始 ⚠️隣室調査で判明した“逆流漏水” 🔧原因は排水管の勾配不良｜全面更新工事を実施 ✅排水試験・内装復旧を行い工事完了 🏢漏水調査から改修工事まで一貫対応可能です
🔍まずは被害が大きい住戸から漏水調査を開始
本件は、1室だけではなく複数住戸および共用部にまで漏水被害が拡大していた案件でした。
漏水案件は、「どこから漏れているのか分からない」「被害範囲が日々広がる」といったケースが非常に多く、対応が遅れることで、
・入居者クレームの増加
・階下漏水による賠償問題
・空室化リスク
・オーナー様への説明負担増加
など、管理会社様の負担が一気に大きくなる傾向があります。
今回も、被害範囲・漏水経路ともに複雑な案件であったため、原因特定から改修まで一貫対応を実施いたしました。
まずは被害が最も大きい住戸の上階より調査を実施いたしました。
給水・給湯管の耐圧試験を行いましたが、数値上は異常なし。
しかし、浴室床下には明らかな漏水痕跡を確認しました。
さらに床下を開口したところ、想定以上の水溜まりを確認。
📷写真①②③
① 
② 
③
この時点では排水系統の可能性も考え、蛍光試験薬を用いた調査も実施いたしましたが、明確な反応は確認されませんでした。
通常の漏水調査では、「一室のみ」で原因が完結するケースも多いですが、本件は床下の水の偏り方に違和感があり、別住戸からの影響を疑う状況でした。
⚠️隣室調査で判明した“逆流漏水”
続いて隣室の調査を実施。
こちらでも給水・給湯の耐圧試験に異常はありませんでしたが、キッチン床下より水が溢れ出している状況を確認しました。
📷写真④⑤⑥
④ 
⑤ 
⑥
さらに詳細調査を行った結果、洗濯機排水時に排水能力を超え、キッチン排水側へ逆流していたことが判明。
つまり今回の漏水は、単純な配管破損ではなく、「排水不良による逆流漏水」が原因でした。
さらに蛍光試験薬を用いた調査を行ったところ、階下住戸にて反応を確認。
📷写真⑦
これにより、漏水経路および原因箇所の特定に至りました。
このような案件では、原因特定が不十分なまま部分補修を行うと再発リスクが非常に高く、結果的に管理会社様・オーナー様双方の負担増加につながるケースも少なくありません。
🔧原因は排水管の勾配不良｜全面更新工事を実施
調査結果から、原因は室内排水管の勾配不良による慢性的な排水障害であることが判明しました。
部分補修では根本改善が困難と判断し、今回はユニットバス交換を含む排水管全面更新工事をご提案・実施しております。
まずは既存ユニットバスを解体。
その後、キッチン・洗濯機・浴室の排水管をすべて更新いたしました。
📷写真⑧⑨⑩⑪
⑧ 
⑨
⑩ 
⑪
排水設備は「流れているように見えても、内部では逆勾配や滞留が発生している」ケースも多く、特に築年数の経過した物件では注意が必要です。
✅排水試験・内装復旧を行い工事完了
排水管更新後は、各系統にて排水試験を実施。
逆流・漏水がないことを確認したうえで、新規ユニットバス設置および内装復旧を行いました。
📷写真⑫⑬⑭
⑫ 
⑬ 
⑭
最終確認として再度排水試験を実施し、問題がないことを確認して工事完了となります。
🏢漏水調査から改修工事まで一貫対応可能です
アメニティ・プラスでは、今回のような、
・複数住戸へ及ぶ漏水調査
・原因特定が難しい漏水案件
・排水逆流トラブル
・排水管更新工事
・内装復旧工事
まで、一貫して対応可能です。
漏水案件は、初動対応と原因特定の精度によって、その後の被害拡大や管理負担が大きく変わります。
建物設備に関するお困りごとがございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。